Mietrecht
Mai 2019
Dauerbrenner Schönheitsreparaturen
In den vergangenen Jahren hat sich die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) zu den Schönheitsreparaturen vollständig geändert. Hier stelle ich dar, was solche Schönheitsreparaturen sind, welche Änderungen es gegeben hat und wie der aktuelle Stand ist.
Was sind Schönheitsreparaturen?
Die Frage beantwortet das Gesetz in § 28 Abs. 4 S. 3 II. Berechnungsverordnung:
„Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“
Alles was darüber hinausgeht, darf der Vermieter vom Mieter nicht verlangen.
Wie hat sich die Rechtsprechung verändert?
Die erste bedeutende Änderung der Rechtsprechung des BGH stellt die Entscheidung vom 22.9.2004 zum Aktenzeichen VIII ZR 360/03 dar. Hier hat der BGH festgestellt, dass sog. starre Fristenpläne eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellen. Starr war eine Frist dann, wenn sie z. B. vorsah, dass Schönheitsreparaturen in Badezimmern alle drei Jahre durchgeführt werden müssen. Nach dem BGH muss auf den Grad der Abnutzung abgestellt werden. Also muss das Badezimmer im Beispiel nur dann gestrichen werden, wenn es tatsächlich erforderlich ist (ggf. auch schon vor Ablauf von drei Jahren).
Die Vermieter reagierten darauf, dass in neueren Verträgen geregelt ist, dass entsprechende Arbeiten „in der Regel“ innerhalb dieser Fristen durchzuführen sind „sofern es der Grad der Abnutzung erfordert“. Diese Klausel ist wirksam.
Eine Richtungswechsel um 180° vollzog der BGH mit seinen Entscheidungen vom 18. März 2015 zu den Aktenzeichen VIII ZR 242/13 und VIII ZR 185/14.
In der Entscheidung VIII ZR 242/13 erklärte er die sog. Quotenabgeltungsklausel für unwirksam. Diese regelt, dass der Vermieter von dem Mieter teilweise (= quotal) die Kosten für Schönheitsreparaturen verlangen kann, wenn diese Arbeiten zwar noch nicht erforderlich waren, der Mieter die „Frist“ aber bereits überschritten hatte (z. B. alle drei Jahre im Badezimmer.
In der Entscheidung VIII ZR 185/14 kam der BGH entgegen seiner jahrelangen Rechtsprechung zu dem Ergebnis, dass ein Vermieter von einem Mieter Schönheitsreparaturen dann nicht verlangen kann, wenn dieser in eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung eingezogen ist. Eine Verpflichtung bestehe nur dann, wenn der Mieter hierfür eine angemessene Entschädigung vom Vermieter erhalten hat. Dies hat faktisch dazu geführt, dass nur noch sehr wenige Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Denn als angemessene Entschädigung wird wohl in der Regel einen Mieterlass zu Beginn des Mietverhältnis in Höhe der Kosten zu verstehen sein, die für die Schönheitsreparaturen angefallen wären, wenn der Vermieter diese durchgeführt hätte.
Was bedeutet das für Mieter und Vermieter?
Mieter sollten vor dem Auszug aus einem Mietobjekt in jedem Fall prüfen (lassen), ob die vorliegend dargestellte Rechtsprechung auf ihre Mietverhältnisse Anwendung findet.
Vermieter sollten in jedem Fall ihre Mietverträge entsprechend überarbeiten, wenn diese eine der oben genannten Klauseln (starrer Fristenplan/Quotenabgeltungsklausel) enthält. Denn die Unwirksamkeit der Klausel führt dazu, dass keine der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen muss. Zu überdenken ist ebenfalls die Frage, ob Schönheitsreparaturen künftig überhaupt noch auf den Mieter übertragen werden sollten.
In beiden Fällen stehe ich Ihnen natürlich gerne beratend oder gestalterisch zur Seite.
Ihr
Michael Klock
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht